老年公寓可行性报告

如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，而现在是市场经济，如其他行业一样，要办老年公寓也要进行市场调查，进行可行性分析，业内人士普遍认为开办老年公寓仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至不盈利的。当然，也的确有人投资建老年公寓纯粹为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，老年公寓开办以后，也还有个维持良性转动的问题，即如何保持其自身发展，盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等都要考虑在内，其计算公式为（预期入住人数×收费）—服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。 一、项目说明

本项目计划书主要阐述杭州菲芮诺服饰有限公司准备于2012年在泾县开办“夕阳红 ”老年公寓中心项目的计划书。

本项目动作时间定于2012年上半年。开办 夕阳红 老年公寓中心项目，对于本公司来说，是基于目前中国“老龄化社会增长的趋势来考虑的。这一项目的开发无论对国家对社会对公司的意义深远，一举多得：一是可以为国家老龄事业尽份力，解决老年人老有所养的问题；二是帮助社会上的421(双方父母、家庭夫妻、小孩)家庭减轻负担，

给曾经为国家、社会和家庭做出了重要贡献的老年人提供一个安享晚年的一个机会；三是为公司的长期稳定发展奠定基础，对公司未来拓展老龄市场，建立完善的老龄事业产业链至关重要。

本计划书主要目标是：在宣城市泾县开办现代化、专业化、规范化、中档次的老年公寓中心，计划 夕阳红 老年公寓建设在泾县经济开发区财富东路银海山庄对面，占地150亩，公寓房间设计三种入住模式，A类为公寓楼模式，每间2张床位，设300间；每间1张床位，设200间，B类为公寓套间模式，设400套；每套2张床位，C类为别墅群模式，设100套，每套别墅4张床位。就目前宣城市市场分析，按宣城市平均入住率80%计算，公寓每张床位平均每月按850元的标准计算实现年营业额为850元×2000张×80%×12月=1632万元。根据皖民政厅关于养老社会福利机构财政补助实施细则文件第三条对新建床位数超过100张以上的养老社会福利机构，经市民政部门认定，在正常运行一年后，按每张床位2000元给予一次性开办补助；超过500张以上的，每张补助3000元。2008年12月25日泾县人民政府泾政[2008]69号文件政策将补贴标准定为张床1000元！在建成运营后分三年补助到位，此项可回笼资金可达200万元。

夕阳红 老年公寓总的建设成本以及所需流动资金共需要（ 8550 万元），建设所需资金（ 8450 万元），流动资金（ 100 万元），由于公司主要负责经营策划管理，该项目资金所需资金将完全由社会筹集，各位有资金的项目投资都以股东的身份提供，公司定期提供分红。该公司以项目入股持股 60 %。

二、公司简介

杭州菲芮诺服饰有限公司于2011年4月成立，位于杭州市拱墅区，从事养老服务业是本公司的核心投资领域之一，融汇国内外领先的养老理念，以国际化、产业化、全国连锁为特点，依托 夕阳红 老年公寓养老与居家养老服务，延伸投资养老产业、养老服务职业培训、产品开发、医疗康复等核心价值链，构建 夕阳红 养老服务产业平台，助力老年人享受充实而精彩的退休岁月。

夕阳红 将以专业化的品牌战略，成为现代化、专业化、规范化、产业化的老年服务机构。 夕阳红 将以“热心、精心、细心、耐心”为服务宗旨；以“爱岗、敬业、尊重、维护”为职业道德；以“老人入住为本，才人利益为大”为基本服务准则，以“老有所依，老有所为”为核心竞争力，并在理论上对中国及本地区老年化的趋势，老年服务市场的供求矛盾有深入的分析和研究，对老年事业的发展方向和发展趋势有深刻的认识。规范化、标准化的管理成为安徽老年服务产业发展的领头羊。

三、项目市场背景与市场情况分析 1、目前我国老年人口的背景与现状

随着中国进入老龄化社会的步伐加快，发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的重要内容。当前，我国正处于人口老龄化加速发展时期，截至2009年底，我国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占全国总人口的12.5%。据初步预测，我国老年人口从今年起将进一步呈现加速增长态势，到2050年前后全国老年人口将达到4.7亿左右。

老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题，也是一个关系国计民生的重大社会问题。日益严峻的人口老龄化挑战，在人口结构上呈现出高龄化、少子化、空巢化的加速发展态势，更与人口高峰、就业高峰相重叠，与经济转型、社会转型、文化转型相交织，已渗透到经济发展和社会生活的各个领域。 2、目前宣城市老年人现状

目前宣城市60岁以上老人有 29.5 万，占全市户籍人口的 11 %；空巢老人达到 13.2万人，占老年人口数量的 38 %；泾县现60岁以上老人约3.5万人，占全县人口的10%。全市部分丧失和完全丧失自理能力的老人有近3万人，占老年人口数量的 10 %。据测算，宣城市老年人正在以每年3%的速度递增，我市在 2 万老年人当中，九成老人希望居家养老，但随着社会发展老少分住、家庭小型化已成必然趋势，家庭保障和照料功能逐步向社会转移，社会化养老需求越来越大。 3、目前国家对老年事业的政策支持

十二五期间，相关部门将落实国家现有优惠扶持政策，引导和促进社会力量参与养老服务事业。 宣城市政策支持：

为了鼓励社会各界兴办养老机构，去年市政府出台了《关于动员社会力量加快发展老年人社会福利机构的意见》，在规划立项、资质审批、税收等方面出台优惠政策，积极鼓励和支持社会力量参与老年人社会福利机构的建设与管理。《意见》规定，政府将建立新增福利机构床位资助制度和福利机构运营补贴制度，对新建福利机构按照每张床位

1000 元的标准给予一次性资助。对非政府组织和个人运营的福利机构，每收住1名本市户籍老人，政府给予每月 150 元的补贴；每收住1名本市户籍“三无”、“五保”老人，政府给予每月 240 元的赡养补贴，等等相关政策。 四、目标与计划

老龄产业属于夕阳的朝阳产业，是一个功德无量的事业，社会需求缺口巨大，市场前景广阔，本公司目标将以老年公寓为基础向老年产业纵深发展！力争未不五年内发展成为安徽老年产业的龙头企业，实现省内首家老年公寓服务龙头企业。 在未来五年本公司制定三个发展阶段：

第一发展阶段：借鉴国内外老年公寓的成功安例，引进先进的管理水平，结合中国国情及传统文化进行深度研究，探索、实践，不断完善，总结出一套具有中国特色的老年公寓运作模式。

第二发展阶段：在规模与品牌的互动下以连锁经营、统一管理的模式拓展全国市场。以资本方式向老年产业纵深发展，形成以老年公寓为核心的产业链，成为全国老年产业发展的核心企业。

第三发展阶段：随着全国市场的全面展开，对公司旗下老年产业结构巩固整合，完成融资上市。争取成为国内老年公寓第一家上市企业，提高公司知名度，为公司下一步发展迈出新台阶。 五、营销计划

目标市场：暂时只针对能自理老人，年龄在60—80岁之间有 2万 名企事业单位的离退休老人，生活可以自理，居家生活感到孤独寂寞，

喜欢跟一些同龄人说说话聊聊天的老人。

空巢老人：由于社会发展需要，子女不能经常在身边照顾的老人。还有一些老人终身无儿无女，没人照顾。

产品： 夕阳红 老年公寓中心定位于中档专业化老年公寓！预计使用面积6万平米到10万平米，共设房间1000至1500间，分单人间、双人间、套间和别墅居住。公寓内设有会客室、阅览室、棋牌室、乒乓球室、健身房以及电脑室等等，室内配有电视、衣柜、床头柜、卫生间、呼叫器等配套设施（卫生间有淋浴，地面铺有防滑垫，墙上有扶手）。提供24小时热水，就餐方面有专业的营养师，搭配每日三餐。家庭化的内部装修，使老年人更能感受到家的温暖。夕阳红老年公寓为老人提供一个整洁、安逸、舒适、安全的生活环境！

价格：夕阳红老年公寓价格定位合理，本着低收费、高入住的理念，让每位老人体会到一样的价位不一样的品质！ 六、收支情况分析 开办养老机构前期投入

1、建设费用：2000张床位的养老机构总建筑面积在50000平方米以上，房屋建造和装修费用，约投7500万元 2、基本设施配备

a）、床、床头柜和一人一格的衣橱，约计 600元×2000=1200000元

b）、床上用品600×2000=1200000元 c）、室内每人一个冰箱500×2000=1000000元

d）、电视每房间一个100×1500=1500000元 e）、活动室设施预算约2500000元

f）、餐饮设施控制在200000元（可争取区政府或赞助单位的捐赠） g）、洗衣设备，预算100000元 h）、洗澡设备，预算300000元

i）、办公设施：电脑、打印机各一台，面包车一部（试情况而定）。 合计最小投入1000000元

4、开业仪式和相关宣传费用，约500000元 以上租金+装修+设施+宣传=950万元 （一）养老机构年度运营投入 1、员工工资

院长1人计：4000×12=48000元 会计2人计：3000×12×2=72000元 采购2人计：2500×12×2=60000元 护理员80人计：1500×12×80=1440000元 厨师5人计：3000×12×5=180000元 以上共计90人计：1800000元

2、伙食费成本200×2000×12×80%=3840000元 3、水电费300×2000×80%=480000元 4、空调费4000平米×40=160000元 5、办公费用5000×12=600000元 6、设备耗材、维护等200000元

以上投入合计：528万元

（二）养老机构收入预测（按80%床位利用率，850元收费） 1、床位费两人间：850×12×2000×80%=16320000元 以上收入计；16320000元 （三）经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做40万元的资产折旧，20万元意外损耗，保守收入 1500 元。

3、每位老人入住时收取3000元意外保证金，60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金。 总结：以经营三年为例

第一年度前期投入金额 8450 万元，第一年度运营投入 420 万元 第二年度房租投入金额 10 万元，第二年度运营投入 450 万元 第三年度房租投入金额 20 万元，第三年度运营投入 500 万元 收入以每年 1632 万元平均预算三年期为 4896 万元 政策性补贴预算三年期为 200 万元

结算：三年总收入为 5096 万元，总支出为 9850 万元。 根据三年经营状况，预计六年内收回投资和运营成本。