广州某商业大厦项目财务分析报告

1、 项目概述

（一）项目主要技术经济指标

1、 总用地面积：43960m22、 总建筑面积：172940m23、 建筑密度：49.75％4、 容积率：5.03

5、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑面积：161197m27、 西塔楼建筑面积：71771m28、 东塔楼建筑面积：101169m2

9、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案

根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）

（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。

表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表

楼总面积（平方层使用功能每层面积（平方米）米）负

二管理中心、维修间、变压器房等低压层配电房等44644464夹层 170170负一层商场30133013 小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413

层4层5层6～16层17层18层19～29层30层31～39层4040 合计

商场酒楼、餐厅技术层

154125051774

154125051774

写字楼避难层设备层

154115411541

1695115411541

写字楼避难层

15411541

169511541

写字楼设备层停机坪

15411541180小计

1386915411806412471771

表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表

楼层使用功能

负二层管理中心、维修间、变压器房等负一层管理中心、低压配电房 1层大堂、商场等2层商场3层商场4层商场5层技术夹层6～18层写字楼19层避难层20～35层写字楼36层写字楼37层避难层38～45层写字楼46～49层写字楼50层设备层50层核心部设备层 51～55层写字楼合计

每层面积（平方总面积（平方

米）米）2048204820482048小计409620482048180318031803180320482048204820482048266242048204815363276815361536153615361536128881024409610241024

283小计1024

283919535120101169

2、 项目投资估算与资金筹措

（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

1、 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9

月。

2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可

以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他

费用等。

经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。

表3 项目总投资估算表

项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计

1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2 前期工程费 1.3 工程建设费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用50584505035885505086470002.3 不可预见费1653906416310683772149272228362.4 财务费用66483489657471645126571136480012.5 销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。

表4 项目投资计划与资金筹措表

序号项目合计建设经营期 2002200320041投资总额121271242524254339561.1建设投资121271242524254339562资金筹措121271242524254339562.1自有资金972024255826962.2借款资金45500060004500

2.33销售收入再投资

资金缺口（2.1+2.2）660515520002425176726582287605196

3、 项目销售与租赁收入测算

本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。

表5 西塔楼写字楼销售收入测算表

200320042005

售价13000 销售率30% 销售面积17428

2003销售收入（万元）22656

售价 14000 销售率 75% 销售面积 26142

2004销售收入（万元） 36598

售价 13500销售率 100%销售面积 14523

2005销售收入（万元） 19606合计（万元）78861

年份200420052006200720082009201020112012

商场（-1至地面四层）

商场（-1至地面四层）

平均月租金

（元）380.643400415430450470460480450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%租赁费用（万元）53335363839384038租金收入（万元）30741035483596368327290721072086610年份201920202021202220232024202520262027平均月租金

（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）383939393939414141租金收入（万

元）624165536553655365536553688168816881

表6 西塔楼商场租赁收入测算表

表7 东塔楼出租收入测算表

20052006200720082009201020112012

16595%

17096%

16593%

16894%

16391%

年份平均月租金（元）147150155出租率15%60%80%

租赁费用（万元）租金收入（万元）平均月租金

写字楼（元）

出租率租赁费用（万元）租金收入（万元）

商场（1东塔小计至4层）（万元）

313131414141414

609998013755173901810617024175201645540041543025%70%90%8

35

36

45095%38

47095%39

46096%38

48092%40

45090%38

251297939794397459345434541416486012959177342178722699215662206120619

续表7东塔楼出租收入测算表

2019202020212022202320242025

年份20262027平均月租金

（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用（万元）131313131313141414

写字楼

商场（1至4层）

租金收入（万元）平均月租金（元）出租率租赁费用（万元）租金收入（万元）东塔小计（万元）

133111397713977139771397713977146751467514675

450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.12585%85%85%85%85%85%85%85%85%

383939393939414141

393141274127412741274127433343334333

172411810418104181041810418104190091900919009

4、 项目借款还本付息分析

根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。

表8 借款还本付息表（单位：元）

项目建设经营期 20032004200520062007年初借款

累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计

600000001900800 61900800

6190080011224843548044849639578845730576435945000000350000000 5347635

182000613044121725077157

19373230

115101255115101255115101255

112248435480448496395788457305764359210036334

5、 项目销售与租赁税金及附加测算

本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9 销售税金及附加一览表

序号项目计算依据 200220031销售收入 226562销售税金及附加 13912.1营业税（1）*5％ 11332.2城市维护建设税（2.1）*7％ 792.3教育费附加（2.1）*3％ 342.4防洪工程维护费（1）*0.09％ 202.5交易印花税（1）*0.05％ 112.6交易管理费（1）*0.5％ 1133土地增值税（1）*1％ 227

表10 租赁税金及附加估算一览表

序

号项目 1

租赁收入租赁

计算依据

建设经营期2004200536598196062247120418309801286955293318181018398366196

合计

建设经营期

20022003200420052006200720082009

307496318442236972861929989

685530

2

税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易印花税房产税

120927

（1）*5％

54

8753253418050485290

2.1

342762399

15248922118514311499

2.2

（2.1）*7％（2.1）*3％

1176583100105

1028

0

7

28

36

43

45

2.3

617

（1）*0.09％（1）*0.05％

（1）82264*12％

0

4

17

21

26

27

2.4

343

2.52.6

037

29121415

5962213284434343599

续表10租赁税金及附加估算一览表

序

号项目 租赁1收入租赁税金及附2加

计算依据建设经营期 201720182019202020212022202320242025

234822348223482246572465724657246572465725890

414241424142434943494349434943494567

2.1营业税城市维护建设2.2税教育费附2.3加防洪工程维护2.4费交易印花2.5税房产2.6税

（1）*5％

117411741174123312331233123312331295

（2.1）*7％（2.1）*3％

828282868686868691

353535373737373739

（1）*0.09％

212121222222222223

（1）

*0.05％121212121212121213（1）

*12％281828182818295929592959295929593107

6、 项目财务评价

（一）本项目财务分析的假设前提

本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。

1、 价格水平的假定

本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、 租金升幅的假定

在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。3、 税费的规定

本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。4、 出租物业的折旧

本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。5、 出租物业的期末转售价值

本项目不考虑出租物业的期末转售价值。6、 期望收益率（基准收益率）的确定设定为7％。

（二）损益表与项目静态盈利能力分析

详见表11所示。

表11 项目损益表

项目

序名计算依号称据合计200220032004200520062007200820092010收1入 76439102265636905245691844223697286192998928776销售收1.1入 78860 226563659819606 租赁收1.2入 685530 30749631844223697286192998928776总成本费2用 171271 11502174901433347484748474847484748由于销售写字楼总成本分

2.1摊 38339用于租赁物业折2.2旧 132932税3金 125770销售税金及附3.1加 4842租赁税金及附3.2加 120927土地增值4税 789利润

总(1)-(2)-5额(3)-(4)466561所

11502172539585

237474847484748474847484748

13912301207932534180504852905076

139122471204

5487532534180504852905076

227366196

95371674879611044114769188231995118952

6得(5)*33%153965 税税后利

7润(5)-(6)312596

31475527262734454874621165846254

639011221533469959895126111336712698续表11 项目损益表

序项目名计算依号称据 201820192020202120222023202420251收入 2348223482246572465724657246572465725890销售收1.1入

租赁收1.2入 2348223482246572465724657246572465725890

总成本2费用 47484748474847484748474847484748由于销售写字楼总成2.1本分摊

用于租赁物业2.2折旧 474847484748474847484748474847483税金 41424142434943494349434943494567销售税金及附3.1加

租赁税金及附3.2加 41424142434943494349434943494567

土地增4值税 利润总(1)-(2)-

5额(3)-(4) 14592145921556015560155601556015560165756所得税(5)*33% 48154815513551355135513551355470税后利7润(5)-(6) 97769776104251042510425104251042511105分析：项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现金流量表与动态盈利能力分析

1、 全部投资现金流量表

本项目全部投资现金流量表如表12所示。

表12 全部投资现金流量表

项目名

序号称合计 建设经营期 20022003200420052006200720082009现金流

1入764396 22656369052456918442236972861929989销售收

1.1入78860 226563659819606

租赁收

1.2入685536 307496318442236972861929989

现金流

2出 500002425290194215065537669990541126011874建设投

2.1资171270500002425

销

2.2售5631

销售税金及附

2.2.1加4842

土地增值

2.2.2税789

租赁税金及附

2.3加70710

所得

2.4税153963

净现金流

3量 -5000-2425累计净现金

2425433956606351618

2613

1400

139122471204

227366196

548753253418050485290

3147552726273445487462116584

-6363-5245-4096811743146431735918115

4流量项目名合序号称计 现金流1入 销售收1.1入

租赁收1.2入

现金流2出 建设投2.1资

销2.2售

销售税金

-5000-7425-13788-19033-60001-48258-33615-162561859

续表12 全部投资现金流量表

2017 2018 2019建设经营期20202021 2022 2023 2024 2025

234822348223482246572465724657246572465725890

234822348223482246572465724657246572465725890

8958895889589484948494849484948410037

及2.2.1附

加土地增值2.2.2税

租赁税金及附2.3加

所得2.4税

净现金流3量累计净现金流4量

414241424142434943494349434943494567

481548154815513551355135513551355470

145241452414524151731517315173151731517315853

125943140467154992170165185338200511215683230856246710

根据评价指标显示：

（1） 本项目投资回收期为7.89年

（2） 本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元（3） 全部投资内部收益率为21.27％

由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。

2、 自有资金投资现金流量表

本项目自有资金投资现金流量表如表13所示。

表13 自有资金现金流量表

项目序名

号称合计 200220032004200520062007现金流

1入764396 2265636905245691844223697销售收

1.1入78860 226563659819606 租赁收

1.2入685536 30749631844223697现金流

2出463843524252301937650305381820920564自有资

2.1金59720524255826966017 预售收入再投2.2入 176722876019619

建设经营期

200820092010

286192998928776

286192998928776

227702338422840

贷款还本付

2.3息57550 销售税金及附

2.4加4842 租赁税金及附

2.5加120929 土地增值

2.6税789 所得

2.7税153963 净现金流

3量 -52425累计净

1151011510115101151011510

139122471204

5487532534180504852905076

227366196

31475527262734454874621165846254

-363-745-59692333133584966055936

现金流4量

-52425-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746

续表13 自有资金现金流量表

项目序名号称

201720182019现金流

1入234822348223482销售收1.1入 租赁收

1.2入234822348223482现金流

2出895889588958自有资2.1金 预售收入再

2020202120222023

建设经营期

202420252026

24657246572465724657246572589025890

24657246572465724657246572589025890

948494849484948494841003710037

投2.2入 贷款还本付2.3息 销售税金及附2.4加 租赁税金及附

2.5加4142414241424349434943494349434945674567土地增值2.6税 所得

2.7税4815481548155135513551355135513554705470净现金流

3量14524145241452415173151731517315173151731585315853

累计净现金

4流688928341697941113114128287143460158632173805189659205512量根据评价指标显示：

（1） 本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元（2） 自有资金投资内部收益率为21.27％

由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。

（四）项目资金来源与运用表

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表14所示。

表14 资金来源与运用表

序

号项目名称建设经营期 2002200320042005200620072008200920101资金来源242529238421016558618442236972861929989287761.1销售收入 226563659819606 1.2租赁收入 307496318442236972861929989287761.3自有资金24255826966017 1.4银行贷款 6000450035000 2资金运用242529019421506553718209205642277023384228402.1建设投资2425242543395660635

借款还本2.2付息 1151011510115101151011510

销售税金2.3及附加 139122471204

租赁税金2.4及附加 5487532534180504852905076

2.5土地增值

税

2.6所得税3盈余资金累计盈余4资金

00

227366196

31475527262734454874621165846254219-49492333133584966055936219

170

219

续表14 资金来源与运用表

452

358594341603921975

项

目序名号称建设经营期 201720182019202020212022202320242025资金来

1源234822348223482246572465724657246572465725890销售收1.1入 租赁收

1.2入234822348223482246572465724657246572465725890自有

资1.3金

银行贷1.4款 资金运

2用8958建设投2.1资 借款还本付2.2息 销售税金及附2.3加 租赁税金及附

2.4加4142土

895889589484948494849484948410037

41424142434943494349434943494567

地增2.5值 税所得

2.6税481548154815513551355135513551355470盈余资

3金145241452414524151731517315173151731517315853累计盈余资

4金128613143137157662172835188008203181218353233526249380265233由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求。

7、 项目盈亏平衡分析

（一）销售部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52.35％时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为52.35％，可见其风险程度较低。

（二）租赁部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为23.54％时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为23.54％，可见其风险程度较低。

8、 项目财务评价结论

通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7％；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。