技术经济与管理研究 ２０１５年第６期 浅析我国房地产经济的宏观调控 卓娜 ，昌忠泽ｚ （１．中央财经大学经济学院，北京１０００８１；２．中央财经大学财经研究院，北京１０００８１） 摘要：为规范房地产市场健康、稳定的运行，对房地产业进行宏观调控是极为必要的。通过对房地产业的调整与改革， 宏观调控的手段逐渐趋于合理，但也不可否认仍存在一些问题。文章基于国家统计局公布的房地产业相关数据及统计年鉴中的 相应数据，从房地产经济来源及销售情况两个方面对我国房地产经济的发展现状进行了梳理。通过货币政策、财政政策、土地 政策以及金融体系安全四个角度对房地产的宏观调控进行分析，指出了现行房地产宏观调控中存在的一些问题并提出了应对策 略，以期为房地产业进行合理的宏观调控提供相应指导建议，促使其健康发展。 关键词：房地产经济；居民消费；货币政策；金融体系；宏观调控；宏观经济 中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００４—２９２Ｘ（２０１５）０６－００７０－０４ Ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｎ ｔｈｅ Ｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌ ｏｆ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｅｃｏｎｏｍｙ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ＺＨＵＯ Ｎａ ，ＣＨＡＮＧ Ｚｈｏｎｇ－ｚｅ （１．Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｅｃｏｎｍｉｃｓ，Ｃｅｎｔｒａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，ＢｅＵｉｎｇ １０００８１，Ｃｈｉｎａ； ２．Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｆｏｒ Ｆｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ｅｃｏｍｏｍｉｃｓ Ｒｅｓｅａｒｃｈ，Ｃｅｎｔｒａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｂｅｉｊｉｎｇ １０００８１，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｏ ｒｅｇｕｌａｔｅ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ ｈｅａｌｔｈｙ ａｎｄ ｓｔａｂｌｅ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ，ｔｈｅ ｍａｃｒｏ—ｃｏｎｔｒｏｌ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｓ ｖｅｒｙ ｎｅｃｅｓｓａｒｙ．Ｔｈｒｏｕｇｈ ｔｈｅ ａｄｊｕｓｔｍｅｎｔ ａｎｄ ｒｅｆｏｒｍ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｙ，ｔｒｈｅ ｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌ ｍｅａｎｓ ｔｅｎｄｓ ｔｏ ｂｅ ｍｏｒｅ ｒｅａｓｏｎａｂｌｅ，ｂｕｔ ｉｔ ｃａｎｎｏｔ ｂｅ ｄｅｎｉｅｄ ｔｈａｔ ｔｈｅｒｅ ａｒｅ ｓｔｉｌｌ ｓｏｍｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ．Ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｄａｔａ ｆｒｏｍ ｔｈｅ Ｎａｔｉｏｎａｌ Ｂｕｒｅａｕ ｏｆ ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ ａｎｄ ｔｈｅ ｓｔａｔｉｓｔｉｃａｌ ｙｅａｒｂｏｏｋ，ｉｔ ａｎａｌｙｚｅｓ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｓｔａｔｕｓ ｏｆ Ｃｈｉｎａ ｓ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｅｃｏｎｏｍｙ ｉｎ ｔｗｏ ａｓｐｅｃｔｓ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｅｃｏｎｏｍｙ ａｎｄ ｓａｌｅｓ．Ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｃａｒｒｉｅｓ ｏｎ ｔｈｅ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ ｍａｃｒｏ—ｃｏｎｔｏｌ ｏｆ ｒｅａｒｌ ｅｓｔａｔｅ ｆｒｏｍ ｆｏｕｒ ａｎｇｌｅｓ ｏｆ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ，ｆｉｓｃａｌ ｐｏｌｉｃｙ，ｌａｎｄ ｐｏｌｉｃｙ ａｎｄ ｔｈｅ ｓｅｃｕｒｉｔｙ ｏｆ ｆｉｎａｎｃｉａｌ ｓｙｓｔｅｍ，ａｎｄ ｐｏｉｎｔｓ ｏｕｔ ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ａｎｄ ｐｒｏｖｉｄｅｓ ｓｔｒａｔｅｇｉｅｓ ｉｎ ｏｒｄｅｒ ｔｏ ｐｒｏｖｉｄｅ ｒｅａｓｏｎａｂｌｙ ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ ｆｏｒ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｙ ａｎｄ ｒｐｒｏｍｏｔｅ ｉｔｓ ｈｅａｌｔｈｙ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：Ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｅｃｏｎｏｍｙ：Ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ ｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ；Ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ；Ｆｉｎａｎｃｉａｌ ｓｙｓｔｅｍ； Ｍａｅｒｏｅｃｏｎｏｍｉｅ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ ａｎｄ ｃｏｎｔｒｏｌ；Ｍａｃｒｏｅｃｏｎｏｍｉｃ 一、引言及基本概念界定 占同期ＧＤＰ的比重由６．５％增长到１４．４％。房地产经济的发展与 作为我国扩大内需、投资和消费的重要领域，房地产业成 人民群众的利益息息相关；与国民经济的发展也密不可分。加 之房地产涉及多个关联行业，对我国经济增长的直接贡献与间 接贡献都比较大。因此在对房地产业进行宏观调控时，不仅要 确保房地产业健康发展，也要促使房地产业与国民经济的协调 发展。只有对其进行合理调控，才能使其平稳健康的发展，进 为２１世纪以来我国成长最快的行业，其增加值在国民生产总 值中所占比例在第三产业中长期名列前三名（徐伟、烟棱， ２０１３）ｌｌｌ。十年间其占比从２００４年的４．５％逐年上升至２０１３年 的５．８８％（见表１）。根据国家统计局的数据，２００４—２０１３年全 国商品房销售额由１０３７５亿元增长到２０１３年的８１４２８亿元， 而扩大居民住房消费、拉动固定资产投资增长、带动相关产业 收稿日期：２０１５—０２—０５ 基金项目：国家社会科学基金资助项目（０９ＢＪＹ０９６）；教育部新世纪优秀人才支持计划资助项目（ＮＣＥＴ１１０７４９）；中国财政发展协 同创新中心课题资助项目。 作者简介：卓娜（１９８１一），女，蒙古族，内蒙古呼和浩特人，博士研究生，研究方向：宏观经济分析； 昌忠泽（１９６８一），男，湖北仙桃人，研究员，博士生导师，主要从事宏观经济、财政金融理论与政策研究。 ・７Ｏ・ 浅析我国房地产经济的宏观调控 断进行，投资者为了保障其利益，开始由 年份 ２ｏ０４ ２００５ ２００６ ２ｏｏ７ ２００８ ２００９ ２０１０ ２０１１ ２０１２ ２０１３ 囤积土地，转向使用土地，但放缓使用进 度的趋势。 从房地产业的销售情况来看，２０１４年 销售面积方面为１２０６４９万平方米，比 房地产业增加值 ７，１７４ ８，５１６ １０，３７０ １３，８０９ １４，７３８ １８，６５４ ２２。７８２ ２６，７８３ ２９．３５９ ３３，２９４ 图民生产总值 １５９，４５３ １８３，６１７ ２１５。９０４ ２６６，４２２ ３１６，０３０ ３４０，３１９ ３９９，７５９ ４６８，５６２ ５１８，２１４ ５６６，１３０ 占比 ４．５Ｏ ４．６４ ４．８Ｏ ５ １８ ４．６６ ５．４８ ５ ７０ ５．７２ ５．６７ ５．８８ ２０１３年下降了７．６％。且住宅销售面积和 的发展，从而进一步增加对经济增长的贡献，推动经济健康发 办公楼销售面积均呈下降态势，分别下降了９．１％和１３．４％，而 商业营业用房销售面积则呈增长状态，增长了７．２％。商品房销 售额７６２９２亿元，下降６．３％，其中住宅销售额下降７．８％，办 公楼销售额下降２１．４％，商业营业用房销售额增长７．６％。截至 ２０１４年ｌ２月末，全国的商品房待售面积为６２１６９万平方米， 比２０１３年增长了２６．１％。从上述数据可以看到，住宅销售面积 展。房价是房地产业与宏观经济的联系中关键的一个因素，虽 然自２００２年以来政府部门连续实行房地产宏观调控，但是房 价始终保持着持续上涨的形势。居民的收入增长速度远不及房 价增长速度，大部分中低收人家庭很难承受越来越高的房价， 高涨的房价严重透支了居民未来几十年的消费，从而也制约了 我国消费率的提高。加之房地产业存在的诸多问题，如土地开 发使用不规范、投资结构不合理、房地产投机买卖行为盛行等 现象，使得如何对房地产业进行调控成为了社会普遍关注的问 题（张璐、李越，２０１１）阁。 房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段， 开始减少，大量商品住宅楼闲置的局面仍然存在，新楼盘不断 开工，但是大多数的中低收入群体却买不起，导致大量楼盘空 置。国际上在衡量房地产泡沫时，空置率和房价收入比是两个 比较重要的衡量指标。空置率是某一时刻空置房屋面积占房屋 总面积的比率。根据国际通行惯例，当空置率在５％～１０％时为 合理区，在１０％～２０％时为空置危险区，在２０％以上则进人了 商品房严重积压区嗍。相关数据显示，中国城镇地区住房空置率 ２０１３年末达到１７．７％，因此截至２０１３年底，我国商品房处于 空置危险区的状态。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭 对房地产业从宏观上进行指导、监督、调节以及控制，使房地 产市场达到供需总量和结构平衡，以实现房地产业与国民经济 相互协调发展。宏观调控又可以分为政策调控和战略调控咖。 文章从宏观政策调控的角度进行分析，从经济角度分别运用货 币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对房地产市场 行为进行经济性约束。 二、我国房地产经济发展现状 年收入之比，通常３—６倍为合理区间。而我国实际房价收入比 平均在９～１０倍，一、二线城市则达到１５倍，北京超过２０倍。 因此，我国房地产泡沫较为严重。 房地产业在国民经济中占有重要地位并发挥着重要作用， 随着我国居民住房需求和支付能力的提高，房地产市场的 潜在需求也随着居民消费结构的不断升级得以提升。２０１３年我 国城镇居民的恩格尔系数为３５％，根据国际上的经验，住宅消 房地产业的发展与国民经济的发展相互促进，同时房地产业又 能推动相关产业的发展，最终形成一种推动国民经济发展的合 费比重在恩格尔系数下降至０．４—０．５之间时，增加至１８％左 右，由此说明我国居民已经逐步将消费转向以住宅、教育等方 面为重心，居民住宅的消费比例伴随着消费结构的升级而不断 提高翻。但从整体上来看，我国房地产市场呈现出非均衡的发 力。但需要注意的是，房地产业的盲目、过热发展也会给国民 经济带来较大的危害。通常认为，美国的房地产泡沫源于美联 储错误的政策和联邦政府的不当干预，与此相比，房地产长期 作为我国经济的支柱产业，其泡沫的破灭必然带来灾难性的后 展态势。在房地产市场中，潜在的总需求大于有效需求，而实 际供给却大于有效供给，随即出现了超额需求与超额供给并存 的状态。 从房地产经济来源的角度来看，房地产投资依然呈上升趋 势，２０１４年全国房地产开发投资额９５０３６亿元，比上年名义增 长了１０．５％（扣除价格因素，实际增长９．９％），其中住宅投资 果，为此，对房地产市场的宏观调控需要做出相应的调整，通 过合理的宏观调控使房地产业健康发展极为必要。 三、房地产市场宏观调控中存在的问题与策略分析 房地产宏观调控政策的定位与目标会对房价产生直接的影 响，因此如何保证宏观调控既促进了房地产市场的健康发展， 又能让广大老百姓真正受益是重大的现实问题，使其既可以为 ６４３５２亿元，增长９．２％，占房地产开发投资的６７．７％，可以看 出投资方向已由商业用房转向住宅用房。２０１４年房屋新开工面 积１７９５９２万平方米，比上年下降了１０．７％，降幅扩大了１．７个 百分点，其中住宅新开工面积１２４８７７万平方米，比上年下降 了１４．４％。房屋竣工面积１０７４５９万平方米，比上年增长了 央行制定货币政策、强化对房地产市场的调控起到指导作用， 也可以帮助金融机构了解房地产市场的本质及行情，做出合理 的判断与决策。自２００４年起，为规范房地产市场能够健康稳定 的运行，国家不断出台对房地产业的宏观调控政策。房地产调 控措施在十年间共出台１０３项目。每次调控都对房地产市场的运 行起到了一定的改善作用，保障了宏观经济的健康稳定发展。 ２０１４年，在我国提出的“稳增长、促改革、调结构、惠民生、 ５．９％，其中住宅竣工面积８０８６８万平方米，增长了２．７％。从 上述数据中可以看到，与往年相比积压土地的现象减少、开工 面积增多的同时，竣工面积却增长缓慢，出现了囤积土地现象 防风险”的经济工作指导方针下，各领域共同努力使得房地产 泡沫化风险问题得以缓解。２０１４年上半年对房地产业的调整使 ・减少但工程进度缓慢的现象。由此可知，随着房地产调控的不 ７１・ 技术经济与管理研究 ２０１５年第６期 得其销量、价格开始下行。特别是随着一些行政性的限购措施 供给减少，从而使房价再回升的结果。因此应当通过央行引导 银行的信贷投向，紧缩流动性来抑制投资性购房，对房地产信 贷进行适当收缩，调控房价时，通过提高存款准备金作为主要 货币政策工具。使用利率政策时，区分投机性需求与消费需求， 的放开，金融信贷政策的相应调整，房地产开始出现了一些积 极的变化。７Ｏ个大中城市的住宅销售价格降幅在收窄，一线 城市的综合环比房价转正，房地产的销售面积和销售金额降幅 在收窄，一线城市销量呈环比增长。２０１４年全国商品房销售 额为７６２９２亿元，比２０１３年下降了６．３％，占同期ＣＤＰ的比重 下降至１１．９９％。可以说中国的房地产在某种程度的去行政化， 房地产市场开始呈健康发展状态。对房地产的调控已经进入了 关键期。倘若放松当前的调控政策，可能会引起房地产价格的 反弹，给国民经济和社会运行带来更大的风险，使消费者对调 采取灵活的措施，对于正常购房的低收入人群采取优惠的信贷 政策与利率，对于二套以上购买者提高按揭利率，从而控制投 机性需求。由美国金融危机可知，对于实体经济来说，资产价 格的波动有可能会带来巨大影响，房地产价格的剧烈变动有可 能引发长期的经济衰退与通货紧缩。因此除控制通货膨胀外， 更应重点关注资产价格的膨胀以防止其泡沫的破灭ｉ４］。 控丧失信心，进而导致政府的公信力下降。如继续维持当前的 调控政策也可能会带来一些风险，例如经济增长下行对地方财 政带来消极影响不利于供求矛盾的改善［司。通过对房地产业一 系列的调整与改革，宏观调控的手段较之以前逐渐趋于合理， ２．财政政策问题与策略分析 由于信息不对称与垄断性的存在，在房地产市场中消费者、 开发商、政府以及金融部门等各主体之间存在严重的利益分配 与博弈机制的扭曲。由于地方政府财政收入与支出严重存在缺 但也不可否认仍存在一些问题。 口，将土地收入作为地方财政主要来源收入四。地方政府大力支 持房地产业的发展，通过土地收入来限制地方债的过度膨胀， １．货币政策问题与策略分析 货币政策是现阶段我国对房地产进行调控的主要手段之一， 货币的快速增长、宽松的信贷条件以及实际负利率都会对房地 产市场调控的效果产生一定影响。Ｍ２广义货币供应量余额占 ＧＤＰ的比重在国际标准中上限为１００％。而２０１４年底，我国 导致了土地价格疯狂上涨，房地产开发商为将此成本转嫁于购 房者，提高房价。为此人们形象的将地方政府利用土地换取财 政收入的短期行为称为“土地财政”。地方政府通过土地税收、 土地使用权出让、土地融资、土地金融等方式获得收益来直接 或间接增加财政支出１８］。十年间，土地出让金占地方财政收入的 比重持续在４０～５０％，更有甚者达到７０～８０％。２０１３年全国土 地出让金占地方财政收入的比重达到５９．７９％Ｉ９￣。在土地财政对 Ｍ２广义货币供应量余额１２２．８万亿元，ＧＤＰ为６３．６万亿元， Ｍ２广义货币供应量余额占ＧＤＰ的比重高达１９３．１％。该数据说 明我国货币的发行量超发严重，在缺少其他有效投资渠道的情 况下大量投资涌人房地产市场。因此政府应从源头抑制房地产 的投资过度，控制货币发行量以减少民间的货币存量。但控制 货币供应量的政策只能是在短期内控制Ｍ２广义货币供应量增 长的速度，长期来看还是会反弹且持续稳定的增长。同时由于 国家经济的需要，Ｍ２广义货币供应量不断上升。因此长远来 房地产业如此依赖的形势下，对房地产的宏观调控必然会引起 市场主体之间利益分配的调整，因此带来了各方对待调控政策 的不同态度和方式，从而影响调控效果。特别是对土地财政的 高度依赖的地方政府成了调控中最大的利益受损方，由于担心 调控的结果可能会波及到地方财政收入，影响经济发展，所以 地方政府在执行宏观调控政策中态度消极，从而削弱了中央宏 观调控的效果。这样做既不利于经济结构的调整，也不利于很 多产业的转型升级。 看，控制货币供应量的政策并不能控制房地产投资的增长。 房地产业的投资与银行贷款密切相关，因此信贷政策对房 地产的投资有调节作用。宽松的信贷政策会带来房地产市场的 供给与需求的增加，而紧缩的信贷政策会减少房地产市场的投 资。但由于信贷规模伴随经济的增长很难控制在既定的目标 内，同时由于利益的驱使，银行方面不愿意放弃房地产贷款这 一针对地方政府对土地财政的过度依赖问题，建议改革财政 体制，完善地方税制，依法赋予地方更大的财权，从根本上解 决地方财政资金紧缺的状态。可以通过建立多元化城市公共投 资机制来降低政府谋求预算外收入的动机，为使地方政府有相 对充裕的自有财力，也可以通过扩大地方政府的税源与税基， 贷款资源，信贷规模难以控制，因此信贷政策对于房地产市 此外，利率变动对房地产周期变动的影响也很明显。利率 场的影响幅度并不是很大，效果并不显著。 进一步减少对房地产业的过度依赖。尽早全面开征房产税、遗 产税等地方税种，建立完善的地方税体系，推动地方政府从土 升高则住房贷款成本增加，从而抑制了房地产需求，反之则会 刺激房地产需求。但对于房地产业来说，需求又可以分为消费 需求和投机需求。普通购房者会因为利率的上升而引发消费需 求的下降，但对于投机需求者来说，利率上升的幅度若低于房 价上涨带来的收益，则其需求仍会增加。鉴于无法区分消费需 求与投机需求，利率调整效果并不显著。 目前房地产处于刚性需求状况，因此通过提高存款准备金 地财政转向税收财政 。建立科学的绩效评估体系，改变以往 ＧＤＰ和财政收入为主的考核标准，把控制房价格过快上涨、增 加保障房建设等内容纳入考核目标中，以约束地方政府对土地 财政的依赖行为。当然，对于保障房建设的资金，既可以考虑 由地方政府从土地出让金中划拨出来一部分用于保障房建设， 也可以考虑吸收社会资金。同时在保障房的申请过程中要确保 率来调控房地产价格比减少房地产开发贷款的效果理想。减少 贷款短期内可达到抑制房价上涨的效果，但从长远来说会导致 ・公正的审核、监督与执行，充分实现保障房的利用率。 ３．土地政策问题与策略分析 ７２・ 浅析我国房地产经济的宏观调控 我国土地政策参与宏观调控已有数十年，为促进经济发展 而推出的各项土地政策在调节房地产市场运行中取得了一定成 康发展的前提。供给过度将带来高空置率，高空置率带来企业 的资金周转困难，无法偿还贷款，风险转嫁于银行。需求过度 效，从早期偏重土地供给调控转为更为优化的调控思路，更加 重视后期用地的管理以及预期调控，对开发商的行为也加入了 一则会抬高房价，带来泡沫，从而引发危机。因此无论是供给过 度还是需求过度都将给银行带来不良的后果，甚至引发经济和 金融危机。此外，住房预售制度也成为了房地产开发商转嫁风 险的手段，该制度降低了开发商的融资成本与压力，为开发商 牟取了暴利的同时也防范了风险，但没有考虑购房者及银行方 面所面临的风险，将金融风险直接转嫁于购房者与银行。 些约束性的管理方式，使调控方式逐步完善，但执行起来效 给量，当供不应求时应扩大土地供给量，但是由于其特殊的属 果有限。理论上讲，在房地产市场投资过热时，应减少土地供 性，土地具有不可再生性和稀缺性，土地的供应总量是有限 的，因此扩张性的土地政策只能在一定范围内采用，同时土地 为保证金融体系的安全问题以应对房地产信贷风险，应采 用金融手段来控制房地产信贷规模，提高房地产贷款风险系 数，增加房地产贷款资本金。地方政府将土地作为抵押来贷款 进行城市发展建设时，抵押的土地往往是政府储备的土地，因 政策与货币政策相此 ，时滞性较长，从用地审批到成品房销售 时间较长，相对来说限制了其短期内对房地产市场的影响效 果。此外，现有土地政策缺乏差异化和弹性化，没有按细化、 差异性和弹性的实施方法来对待不同区域、不同城市规模、不 同用途、不同结构的土地供应量配给。 土地的供给直接影响房地产的价格，因此土地市场规范化是 此应对抵押的土地进行评估，依据土地价值而非政府信用来进 行放贷。积极支持发展中小金融机构和区域交易所，在全国建 立覆盖中小金融机构的统一结算体系以分流大银行的资金，从 根本上对大银行的房地产信贷加以抑制【１】Ｊ。加大企业直接融资 的力度，减少房地产资金向大银行过度集中的弊端，改变目前 金融体制的单一性，从而使房地产业的金融风险降低。 总之，当前对房地产的调控进入了关键时期，我们需要认 清房地产调控的目的不是促使房价大跌，而是不仅要让房价合 理回归且稳健运行，更要引导居民正常的消费需求、抑制投资 性需求、打击投机性需求。将短期的调控与长期的制度建设结 国民经济稳健发展的基础，也是房地产经济可持续发展的前提。 应该形成市场化的土地供应制度，在强化土地审批和监督的前提 下，改变目前土地规划、土地审批、土地出让金收取等权力集中 于政府的状态，在增加土地供给量时，应提高保障房建设土地供 应面积在所有土地供应面积中的比重，但也要控制土地供给的速 度，防止过度开发与透支。在控制供给速度的基础上应调整好供 给结构，保证各领域的合理使用土地。政府部门在规划土地出让 计划时，应根据房地产市场现状以及土地市场的需求水平高低调 整计划，相应进行房地产用地供给量的增减调配。在需求水平较 低时，适当减少房地产用地供给量，增加其他产业用地的供给 量。在制定土地政策的内容时，应根据区域不同、城市规模不同 合，进而完善房地产市场运行机制。 【参考文献】 ［１】徐伟，烟 娃鄂尔多斯房地产业对经济增长的带动效应研究［Ｊ］．资源 开发与市场，２０１３（３）：２４４—２４７． 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【１２］Ａｂｒａｈａｍ，Ｊ．Ｍ．，Ｈｅｎｄｅｒｓｈｏｔｔ，Ｐ．Ｈ．Ｂｕｂｂｌｅｓ ｉｎ Ｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔａｎ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｍａｒ－ ｋｅｔｓ［Ｊ１．Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｒｅｓｅａｒｃｈ，１９９６． 此如果出现问题，会导致空置房增多，带动银行贷款变成负资 产等一系列问题。商品房的供需平衡是房地产市场可以持续健 （责任编辑：ＨＬＴ） ・７３・