房屋买卖无效合同赔偿是怎样的

对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：

1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价

2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分

3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分

以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

一、小产权房购买的风险

1、法律效力。

小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：

（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

（3）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2、房产转让。

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值也有一定影响。

3、政策风险。

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4、监督缺位。

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监督存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

二、因地震造成房屋倒塌后果谁承担

签订了商品房预售合同，房屋未交付的，后果开发商承担。我国对于不动产的风险负担问题，原则上采取交付主义。标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。可以看出，如果尚未接房，房屋在地震中受损或者灭失，由开发商承担后果，开发商应当将购房人支付的购房款或者定金等退还给购房人。

未进行验收就交付的房屋，如果受损或者灭失，后果开发商承担。对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋已经合法交付，但房屋系按揭贷款购买，购房人需要继续偿还房贷。房屋买卖和抵押贷款两个法律关系，房屋买卖，是购房人与开发商之间就房屋买卖所形成的协议，开发商交付房屋，购房人支付房款。而房屋按揭贷款，则是购房人与银行达成的抵押贷款合同，购房人将从开发商处购买的商品房作为抵押物向银行贷款，并将贷款支付给了开发商，取得了房屋，按照约定归还贷款。如果银行按照按揭贷款合同的约定履行了贷款义务，那么购房者就有义务按照约定归还贷款，并不能因房屋的毁损或者灭失而免除归还贷款的义务。