物业费的构成是怎样的

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，包括

（1）基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。（2）按规定提取的福利费（根据当地政府的规定由企业确定）：包括福利基金（如按工资总额的14％计算）、工会经费（如按工资总额的2％计算）、教育经费（如按工资总额的1．5％计算）、社会保险费［包括待业保险（如按工资总额的1％计算），医疗保险（如按工资总额的6％计算）、工伤保险、养老保险（如按工资总额的19％计算），住房基金（如按工资总额的6％计算）（含住房公积金）］等。（3）加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。（4）服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。

2、公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：

（1）公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；（2）给排水日常运行、维修及保养费；（3）电气系统设备维修保养费；（4）燃气系统设备维修保养费；（5）消防系统设备维修保养费；（6）公共照明费；（7）不可预见费；（8）易损件更新准备金。

3、绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。

4、清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。

5、保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费（保安系统、保安器材等）；保安人员人身保险费（如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4％）；保安用房及保安人员住房租金（如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元／平方米）。

6、办公费：交通费（车辆及保险维护费用）、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金（含水电费）、其他杂项等。

7、物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。

8、利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。

9、法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费（代收代缴部分不计征）。

（1）营业税：按企业经营总收入的5％征收；

（2）城市建设维护税：按营业税7％计征；

（3）教育附加费：按营业税3％计征。

以上9项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如果一个住宅小区没有其他资金来源渠道，只靠物业管理收费维持运转。则每户收费标准即为前9项之和再除以总建筑面积和12个月，即得出每月每平方米应交金额。

一、空置房要缴纳多少物业费

空置房也要缴纳物业费已经成为共识，但缴纳多少仍有争议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。空置房物业费的缴纳，要以当地实际规定为准，合理缴纳或收取。