总工室13年度工作总结
尊敬的：总经理 尊敬的：各位同仁
感谢公司总经理，以高瞻远瞩战略发展的眼光设立了公司总工室；同时给了总工室一个巨大开拓探索的发展空间；也给了我本人一个对口的实现事业梦想的发展平台；也使我深深地感觉到公司那份充分的信任和重托，也感觉到自己的责任重大、任重而道远。总工室取得的每一点成绩，感谢公司各部门全力配合支持理解，也是全体同仁共同辛勤努力的结果。
下面就总工室13年工作情况向公司汇报，也诚请各位同仁提出宝贵批评指导意见，使总工室14年工作更加适应公司战略发展。
2013年主要工作成果
一、参预公司经营管理方面：
总工室自13年6月开展工作半年时间以来，参预了公司各项经营管理，为公司出谋划策，开拓了一些全新的科学合理管理理念，探索了新的管理领域；以公司及总工室名义制作发出（对内对外）各类文件、方案及探索性论文共计35篇。
使公司管理层对地产企业的管理理念，有了新的突破性认识，使公司的整体经营管理技能，提高了一个适应战略发展的新档次。 二、项目设计管理方面：
㈠深刻认识到设计产出“无效成本”管控的重要性：因为设计产出直接决定项目总造价85%以上；因为设计产出的无效成本，是无形中形成的；是满足国家规范、法规以外的一种成本控制的探索研究。吸取知名公司成功设计管理精华，以经济性与合理性相结合的原则，合理管控、优化设计避免“无效成本”是总工室的重要职
责。也是一个通常被房地产管理人忽视，只有小数几家独占鳌头的地产龙头企业，有深入探索“精细化设计管控”的管理课题。
㈡设计优化：A名邸项目根据方案设计总工室进行全面的，合理性、经济性分析可以优化的内容。利用本人注册的网络“经验交流平台”查阅了上百份,相关先进成功案例及规范文件,进行了大量的可行性分析探索；在初步设计前，向设计院下发书面优化交底文件，确保设计各项要素、指标控制在管控范围内。 目前已分析完可优化的内容（超大地下室土建部份：停车率指标控制、负一层利用垂向高差敞开、建筑找坡改结构放坡、垂向埋深优化调整、结构指标控制等）可为公司减少“无效成本”造价近6000万元；也是一种仅需智力投资就能产生的利润。不仅没有降低产品功能效果，还提高了产品的实用性品质功能，从而为小区增添了许多人性化而又独特的美丽风景（碧水荡楼影，绿草盖栏桥）。
㈢设计模块化：为满足公司集团化精细化设计、模块化控制管理、设计洽商日后类似项目提供借鉴，避免造成无效成本。 三、报建方面：
同政府关系处理原则是关系第一，程序第二。掌握程序是正确地做事，不能代表做正确的事。在开发中有土地如期到位及交地标准、政府性质的收费等，这些标准及费用一般都有明文规定但也有不完善的因素，也有费用可以折减。灵活掌握政策法规中的可行性，和政府相关各部门搞好关系（不走弯路），利用关系发挥智慧，用最少的钱办成最多的事。 打破常规报建程序、抓住必要机遇。书香名邸项目在方案评审规会还没有召开通过前。提前完成与政府人防、环保、水、电部门技术指标对接、办理相关手续。
其中人防及水电对接，提前赶在怀化市新的政策及收费标准出台前完成或利用法规打擦边球的报建方案，为公司节约报建成本费用上千万元。 四、土地储备交地标准方面：
㈠交地标准：利用政府政策、法规、利用合同空隙与政府搞好关系的前题下，据理力争力求土地发挥最大效益。使交地标准，符合三通一平相关二级开发用地标准，并要求双方现场实地测量验收。要求政府控规城市道路、管线、小区内小溪河堤、桥涵、水井文物保护，临时施工便道等，落实施工与交地同步。
㈡明确确定我方净用地面积：不包括“用地”控规主次道路、水系、河堤及相关部门必要的维护防洪抢险通道；不包括红线内需要保护保留的古井及其它设施面积；不包括红线与老城区交界，不能拆迁的建筑或阻碍物、无法利用的边角拉直、矛盾争议地块的退让用地。
㈢相关责任明确：明确因政府延期交地应承担我方土地款的资金利息；明确安置房等为政府代建项目因政府原因，不能按期开工或中途停工，应承担对我方造成的各项损失；明确由政府承担因我方小区建设对红线以外（条件改变：如日照、通风、道路、环境、各种管线等）造成权益影响或损害的用户索赔；让政府明确我方“用地”开发原则：整体规划设计分期开发实施。要求政府第一期土地挂牌交地时第二期土地整个“用地”控规红线必须确定并同步移交。以便我方整体规划小区方案。
㈣效益：X阳用地170亩，第一期挂牌土地约67亩，其中有16亩由政府负责，我方只认可净用地51.7亩；政府于10份已动工为我方第一期用地修筑（小区内）水系河堤，并埋设我方备用的排水管道。可为公司节约开发成本数百万元；安置房等为政府代建工程利用政府的违约因素，争取了几次价格调整，为公司增加了利润空间；政府“百雄堂用地”土地款挽回利息损失1000多万元。
对公司的建议
一、部门：
人员结构存在专业不对口，岗位的匹配性不强影响部门整体战斗力；部门管理方面授权与集权有待加强，做到权责对等，让部门能有效发挥；工程预算部必须尽快建立，并能有效控制前期招投标发包价格、合同进度支付、竣工结算审核。 二、岗位： 应配备专业人员，尤其是建筑专业有管理经验的综合管理人员，各岗位职责和定位有待更清晰完善；避免职工工作迷茫、效率极其低下的作坊式管理；公司要完善岗位激励淘汰制度体系，促使员工积极工件、开拓进取、勇于探索。 三、人才储备：
建议公司提前考虑各项目发展需要，制订切实可行的适应公司长远战略发展的人力资源配置计划。进行两种人才储备，高专业素质、管理经验丰富的复合形管理人员储备；招聘建筑专业年轻力量，参透到项目各部门进行学习培养储备。 避免招聘不对口的专业人员，因为房地产行业（项目全过程）专业性强，专业知识没有通过系统学习的话难以适应工作。
14年主要工作职责、计划
围绕公司2014年经营计划目标稳步推进，合理分解计划目标，以科学合理严谨的经营管理理念，制订各项工作计划、合理优化利用配置各类资源、努力完善项目全过程各阶段，各环节管控体系。 一、计划目标管理：
A名邸项目：是公司在怀化，打造的第一个开端楼盘，也是公司地产融入怀化市场的标榜性品牌。严格按照公司总控目标计划各节点时间，提前组织各部门讨论分析，制定切实可行的实施计划、管控方案，及时安排项目各阶段工作有序进行；按计划进行必要的跟踪考核管理、纠偏调整措施。计划在实施过程中得到不断地完善,计划在完善中不断地引导实施。确保公司书香名邸计划目标完成。
泸阳项目：百雄堂用地170亩顺利摘牌、用地手续到位；完成整体规划方案设计、初步设计、第一期施工图设计及报建报规审批同步。第一期政府安置房工程1#—6#楼（6栋），政府办公楼工程，金塘路工程等全部完成竣工验收及政府结算。 C名城目：百雄堂用地308亩顺利摘牌、用地手续到位；完成整体规划方案设计、初步设计及报建报规同步。荆坪第一期政府安置房工程60000㎡，全部完成竣工验收及政府结算。 二、设计优化管理： 继续完成 名邸初步设计、施工图设计，各专业工程设计管控优化工作，确保设计质量公司效益最大化；完成 小区及 名城土地到位审查工作、完成方案设计审查及优化工作。 三、项目实体管理：
做好工程部各项组织管理、规章制度制订工作；制订工程现场实体质量、进度、安全、成本、进场材料、组织管控（事前、事中、事后）完整管理体系及工作流程。
以合同控制为中心进行进度控制、资源控制、投资控制、质量控制、安全文明施工控制。确保公司各项目实体推进工作保质保量满足年度目标。
重点控制，现场进场材料设备质量、各施工验收质量；现场总包人、承包人、监理人责任体系及施工方案可行性审核；各责任主体行为管控、合同履行质量管控、支付、签证管控。
做好工程部与施工总包单位项目部、项目监理部协调管理工作。充分发挥合作单位施工管理特长、技术特长，主导职能管理、参预技术管理，使项目管控形成管理合力。使监理对现场质量敢抓敢管；使总包对分包工程质量、进度、安全形成保证体系。
四、成本控制管理：
做好招投标组织管控工作，施工招标采用㎡面积包干价发包，有利于公司成本控制管理，降低价格风险。要求预算部按项目总控节点，及时组织标段预算；进行详细市场行情调查，结合分析后确定发包价格。设备、材料招标重在市场调查，货比三家采用招标策略压价。
完善合同各项支付约束，现场支付管理制度；完善现场签证管理制度。严格控制现场支付及成本费用增加。 五、协调配合管理：
总工室与公司各部门充力合作，发挥各部门工作特长。主动指导工程部、预算部及与政府报批报建管理，有序开展各项工作、监控工作结果；及时解决、审核现场各类技术、方案问题。配合参预公司其他部门各方案策划制作审核、索赔管理工作、分析统计工作及营销策划工作。
2014年总工室一定坚定信心、以饱满的工作热情,求真务实、勇于探索。增取超额完成2014年公司总控目标，为公司创造奇迹。
谢谢：总经理 谢谢：各位同仁
A置业发展有限公司工 总工程师
2013年12月19日
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