河南省商丘市中级人民法院
民事判决书
(2009)商民终字第489号
上诉人（原审原告）郑州骁霏创鑫房地产咨询有限公司。住所地郑州市嵩山北路4l号楼505室。
法定代表人任春艳，该公司董事长。
委托代理人任某，以下内容为个人信息，已隐藏…… 委托代理人王某，以下内容为个人信息，已隐藏……
上诉人（原审被告）商丘市中通房地产开发有限责任公司。住所地 法定代表人边玉明，该公司董事长。
委托代理人王昱森，河南旷奇律师事务所律师。
上诉人郑州骁霏创鑫房地产咨询有限公司（以下简称骁霏创鑫公司）与上诉人商丘市中通房地产开发有限责任公司（以下简称中通房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，骁霏创鑫公司于2007年11月29日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求：1、判令中通房产公司依法支付骁霏创鑫公司代理销售溢价159271.30元；2、本案诉讼费用由中通房产公司负担。2008年2月1日增加诉讼请求为：判令中通房产公司按照同期银行逾期贷款利率给付迟延付款的违约金。商丘市睢阳区人民法院于2008年11月16日作出（2008）商睢区民初字第48号民事判决，2009年3月12日进行送达。中通房产公司、骁霏创鑫公司均不服原判，分别于2009年3月20日、23日提起上诉。本院于2009年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2009年7月6日在本院第六审判庭公开开庭审理了本案，上诉人骁霏创鑫公司的委托代理人任某、王某，上诉人中通房产公司的委托代理人王昱森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年1月22日，骁霏创鑫公司与中通房产公司签订《商丘金穗花园项目商业物业招租/住宅销售代理服务合同书》一份。合同约定：商业招租10个月，住宅销售18个月。骁霏创鑫公司根据合同约定，代理销售了中通房产公司的部分住宅，中通房产公司也向骁霏创鑫公司支付了佣金。合同同时还约定：骁霏创鑫公司在销售房子过程中，所产生的定金、罚金、退房违约金及住宅销售房所产生的溢价款，按双方各50%进行分配，以上款项中通房产公司应于当月支付给骁霏创鑫公司。根据骁霏创鑫公司实际履行住宅销售情况，骁霏创
鑫公司应从上述款中分得销售住宅房溢价款159271.30元。该款经骁霏创鑫公司多次催要，中通房产公司至今未付。
原审法院认为，骁霏创鑫公司与中通房产公司签订的《商丘金穗花园项目商业物业招租/住宅销售代理服务合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性的规定，属有效合同。根据合同约定，骁霏创鑫公司履行了合同规定的部分内容，中通房产公司也支付给了骁霏创鑫公司相应代理佣金，但根据双方签订合同规定，中通房产公司还应向骁霏创鑫公司支付住宅销售溢价款等共计159271.30元，中通房产公司在约定期限内没有向骁霏创鑫公司支付溢价款是一种违约行为，应承担责任。另骁霏创鑫公司要求中通房产公司支付逾期违约金，因双方在合同中没有约定承担违约责任的条款，故应按法律规定执行。骁霏创鑫公司要求中通房产公司支付逾期付款的违约金计算时间应从骁霏创鑫公司向法院起诉之日起计算。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条，最高人民法院法释（1999）8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，最高人民法院法释（2000）34号《关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》之规定，判决：商丘市中通房地产开发有限责任公司向郑州骁霏创鑫房地产咨询有限公司支付溢价款共计159271.30元及逾期付款利息（利息计算时间从2007年11月28日至付清之日止，利率按照同期银行逾期贷款利率计算），于判决书生效后十日内付清。
骁霏创鑫公司不服原判上诉称：原审判决逾期付款违约金从骁霏创鑫公司起诉之日起计算没有依据，应从双方的结算确认日即2005年12月2日开始计算，请求依法对逾期付款违约金的起算时间予以改判。
中通房产公司不服原判上诉称：1、原审判决认定骁霏创鑫公司应分配住宅销售房溢价款159271.30元事实不清，证据不足。骁霏创鑫公司代理中通房产公司销售的住宅房不存在溢价问题，原审判决中通房产公司支付溢价款及利息错误；2、骁霏创鑫公司没有在合同约定的期限内完成招租和销售任务，违反了合同约定，应依法承担违约责任并赔偿因其违约行为给中通房产公司造成的损失。请求依法改判驳回骁霏创鑫公司的诉讼请求。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确认案件的争议焦点是：骁霏创鑫公司代理中通房产公司销售的住房是否存在溢价问题，如果存在，溢价款是多少，该款违约金的起算时间如何界定。
双方当事人对本院归纳的争议焦点没有异议。在二审中均未提供新证据。 本院经审理查明的事实与原审认定事实相同。另查明，骁霏创鑫公司共为中通房产公司销售住房26套，后业主退房3套，实际销售23套。骁霏创鑫公司自行绘制了一份该26套住房的《销售代理费用提取明细表》（以下简称《费用提取明细表》），中通房产公司工作人员在该表上签属“王×2005年12月2日”字样，
同日中通房产公司根据该表书写了一份《销售代理佣金、客户违约金、工装费、多优惠补足部分、未按时支付代理佣金利息计算说明》（以下简称《说明》），并按《说明》于同年12月9日支付佣金、客户违约金、工装费、多优惠补足款、佣金利息共计10.65万元。但《费用提取明细表》中所载明的溢价款，中通房产公司没有支付，骁霏创鑫公司为索要溢价款诉至法院。
本院认为，骁霏创鑫公司与中通房产公司签订的《商丘金穗花园项目商业物业招租/住宅销售代理服务合同书》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，骁霏创鑫公司共为中通房产公司销售住房26套，后业主退房3套，对此双方没有异议，应予认定。
关于骁霏创鑫公司所销售的23套住房是否存在溢价问题。溢价系销售价高出底价的差额部分，即溢价＝销售价-底价。骁霏创鑫公司主张其代理销售的23套住房存在溢价，其按合同约定应分得溢价款的50%，即159271.30元。对此其提交的证据有：1、中通房产公司交付给其的《金穗·观天下2号楼、3号楼价格表（底价）》一份（2页，以下简称《底价表》），用以证明中通房产公司交付销售房源的底价；2、骁霏创鑫公司自行绘制的《费用提取明细表》一份，用以证明其销售的23套住房的销售价及应分得的50%溢价款数额159271.30元。其中：证据1，即《底价表》，该表标题中明确写有“底价”字样，下方又有中通房产公司法定代表人签署的“此底价按权限执行。边玉明2005年5月8号”内容，因此，该表可以作为计算溢价的底价依据；证据2，即《费用提取明细表》，该表中分别记载有骁霏创鑫公司所销售的23套住房的销售日期、房号、业主姓名、面积、销售住房总价款、佣金提成比例、佣金提取数额、底价、销售价、溢价提取数额等内容，该表虽系骁霏创鑫公司自行绘制，但中通房产公司工作人员王×在表下方签有“王×2005.12.2号”内容，且中通房产公司于同日根据该表中所记载的住房销售价对表中所记载的佣金、佣金利息、退房违约金、工装费、多优惠补足部分进行了核对，出具了一份《说明》，对表中所记载的底价、销售价、溢价提取数额等其他内容并未提出异议，并且中通房产公司已经将根据该表中所记载的23套住房的销售价计算出的骁霏创鑫公司应提取的佣金、业主退房违约金、工装费、多优惠补足部分及未及时给付佣金的利息共计106508.74元予以履行，由此可以证明中通房产公司已经对骁霏创鑫公司自行绘制的《费用提取明细表》中所记载的销售价予以认可，而该表中所记载的底价与骁霏创鑫公司提交的《底价表》中所记载的底价一致，经本院核对表中所记载溢价数额又确系根据表中销售价与底价的差额的50%计算得出，因此，该表可以作为本案定案的依据，即可以证明骁霏创鑫公司所销售的23套住房应提取溢价款159271.30元。中通房产公司称底价应按其交付给骁霏创鑫公司的2005年5月8日《金穗·观天下A座（2号楼）、B座（3号楼）销控表》（2页）、6月1日、3日《金穗·观天下住宅A座、B座价格表（表价）》（4页）分别计算，该观点不能成立，因为该6页表格未标明系底价，双方又没有关于底价变更的相关书面约定，因此，中
通房产公司的该项观点不能成立，本院不予支持。
关于溢价款逾期付款违约金的起算时间应如何界定问题。双方签订的委托代理销售合同中虽约定销售溢价款中通房产公司应于费用发生当月进行结算并支付，但合同中就逾期不结算、不支付是否承担违约责任，以及如何承担违约责任问题没有约定，骁霏创鑫公司于2005年12月2日将费用提取明细表交付给中通房产公司时，表中也未告知履行期限及逾期应当承担违约责任，因此，原审从骁霏创鑫公司实际主张权利之日即起诉之日起算违约金并无不当。骁霏创鑫公司称违约金的起算时间应从2005年12月2日起算的观点不能成立，本院不予支持。 关于中通房产公司主张骁霏创鑫公司违约问题。该主张中通房产公司在原审庭审中当庭提出反诉时，原审已告知与本案不予合并审理，由中通房产公司另行主张权利，故该主张不属于本案审理范围，本院不予审理。
综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，判决适当，双方当事人的上诉观点均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3910元，由骁霏创鑫公司负担360元，中通房产公司负担3550元。
本判决为终审判决。
审判长 赵国庆
审判员 庞伟涛 审判员 王保中
二○○九年九月一日
书记员 高纪平
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容