房地产开发企业审计的特殊考虑

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房地产开发企业审计的特殊考虑

文／张立平

提要：由于房地产开发企业普遍存在着成立时间短，运作不规范，制度不健全等问题，导致

市政规划调整的风险、土地闲置风险、地价变化的风险等；（４）合作和合资项目的控制风险。审计人员应重点关注合资、合作项目中的实际控制制权将增加不确定性的风险；（５）工程质量风险。审计人员应关注已完工项目或在建项目，如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影响的风险；（６）其他风险。审计人员应关注税收制度、房改制度和公司购房贷款政策，对房地产投资开发方面的其他政策变化对公司不利影响的风险。

一、房地产开发企业审计需重点关注的事项

１．　各项风险因素

由于房地产开发周期长，资金需要量大，对外销售风险大，受政府宏观调控和政策影响大等项因素的影响，房地产开发企业存在着许多风险因素，因此要求审计人员在对其审计过程中应重点关注：

（１）项目开发风险。审计人员在审计过程中要重点关注房地产开发企业在房地产开发过程中，因为设计、施工条件、环境条件等因素导致的开发成本提高的风险；（２）筹资风险。由于房地产开发资金需要量大，房地产开发企业在筹措资金时受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素的影响，造成筹资成本波动较大，审计人员对此应予以关注；（３）土地风险。由于取得土地合法使用手续是房地产开发的先决条件，因此审计人员应重点关注房地产开发企业在进行土地开发时面临的各种风险，包括

城市开发／Ｕｒｂａｎ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ／２００３．４如果房地产开发企业没有实际控其财务管理和会计核算不统一、权，

不规范，审计人员对其进行审计时应予以高度重视，本文仅就房地产开发企业与其他工、商企业审计中的不同之处略作阐述。

重视对存货的审计，尤其应重视对存货中的以下项目的审计：

１．库存材料的审计

房地产开发企业在进行房地产开发时，一般由房地产开发企业委托施工单位具体进行工程施工，由房地产开发企业负责材料的统一购配。因此，对房地产开发企业库存材料的审计就显得尤其重要，审计人员应重点审计库存材料的价格是否为下沉现行市场价格，是否存在高价购进，进货人员从中谋取私利的问题；库存材料的进货渠道是否正常，是否存在与中间商内外勾结的问题，库存材料的质量是否合乎标准，审计人员应取得权威部门的质检证明；库存材料购、发、存管理制度是否规范，管理人员是否恪尽职守，是否存在管理混乱等问题，审计人员应通过对其进行帐、实核对以确定帐面记录的真实性；是否存在库存材料积压过多和损失浪费现象。

２．半成品（在建工程）的审计房地产开发企业的半成品（在建

　　２．　关注房地产开发企业的项目开发中存在的“停工”、“烂尾”、“空置”情况，对其进行重点审计。

　　３．　关注房地产开发企业的经营管理体制及内部控制制度，包括房地产开发项目政策程序、开发项目管理架构的设置、公司各项内部控制制度，包括对施工单位的质量考核办法，采用新材料、新工艺的质量控制办法，对存货项目的考核控制管理办法等。

４．　关注房地产开发企业的资质等级取得情况和相关证书，以及企业出资到位情况，是否存在虚假出资和抽逃出资情况，对此应予以重点审计。

二、房地产开发企业存货审计存货是指企业在生产经营过程中为销售或者耗用而储备的物资。房地产开发企业的存货包括：库存材料、周转材料、低值易耗品、半成品（在建工程）、产成品、周转房、出租房等。由于房地产开发企业的存货在企业资产中所占比例较大，因此审计人员应

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工程）主要为尚未完工的工程，未完工的商品房，以及附属工业企业辅助生产单位的正在生产的半成品等。审计人员在对其进行审计时，应通过现场勘察、调查等，了解半成品的完工程度，重点审计土地是否取得了合法使用手续，是否获取了《国有土地使用证》；应交纳各项费用包括土地出让金、基础设施配套费等都是否足额交纳；是否存在严重拖欠工程款的现象。如果存在，审计人员应督促其抓紧支付；是否存在工程闲置现象，对于闲置时间较长的工程要了解情况做适当处理；审计人员应通过对半成品的帐、实核对，确定帐面记载是否真实，如果存在帐实不符现象，应及时提醒企业调整处理。

３．产成品的审计

房地产开发企业的产成品主要为房地产开发企业已完工待销售的商品房等。审计人员在对其进行审计时，应通过现场对产成品的抽查盘点核实产成品是否帐实相符，审计产成品是否办理竣工结算手续；是否存在长期闲置无法销售的产成品，如果存在应调查了解其原因，作适当处理；对于临时周转房、出租房等，审计人员应对其进行抽查盘点，核对是否帐实相符；周转房、出租房的收入的核算是否正确，是否按规定交纳税金。

４．　关注银行贷款利息核算的正确性

审计人员在对存货审计时，还应重点关注银行贷款利息核算的正确性，按照《房地产开发企业会计制度》规定，企业对于房地产开发项目发生的贷款利息应计入开发成本，审计人员在审计过程中，应重点审计房地产开发企业是否存在为虚增利润减少成本，而将贷款利息计入财务费用或挂帐处理，如果存在应提醒企业进行调整。

５．　根据需要聘请专业机构审计人员在对存货审计时，应根

审计

由于房地产开发企业财务会计核算的特殊性，许多企业在进行收入、成本的核算时未严格按照《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》规定正确进行会计处理，而是随意结转收入成本，造成其利润失真，审计人员在对其审计时应重点关注：

１．收入的审计

按照《企业会计准则》，销售商品确认：

（１）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移；（２）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（３）与交易相关的经济利益能够流入企业；（４）相关的收入和成本能够可靠计量。

审计人员在对收入进行审计时，应重点审计企业对收入的确定是否符合《企业会计准则》的规定，是否存在随意结转收入的现象，是否存在对其销售的商品仍实施控制但未结转收入的现象，对已销售商品但仍对其实施控制的商品，因其主要风险和报酬并未转移出企业，审计人员应提醒企业不应确定为收入。

　２．　销售成本的审计

审计人员应重点审计企业销售成本的结转是否符合配比原则，是否存在随意结转成本的现象，对已结转的成本是否已与施工方办理了竣工结算手续，如果未结转，应督促其抓紧结转；是否存在长期挂帐不结转成本的现象；对于已完工的开发成本，如果

三、房地产开发企业收入、成本据审计的需要聘请资产评估机构等专业机构对企业的存货包括开发成本及产成品、出租开发产品、周转房特别是对于闲置时间较长的产成品、周转房等进行资产评估，作为审计的参考。

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无法办理竣工结算手续，应督促企业先办理估价入帐手续，以保持与收入的配比。

四、房地产开发企业应交税金审１．土地增值税的审计

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（房地产）并取得收入的单位和个人应就其土地增值额应交纳土地增值税，审计人员在对其进行审计时，应重点审计：

（１）审计企业对土地增值额的计算是否正确，其收入是否包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，企业取得的实物收入是否被遗漏；扣除项目是否正确，其他房地产开发费用和旧房及建筑物的评估价格的确定是否正确，与转让房地产有关税金的确定是否正确；（３）审计企业对土地增值税税率的确定是否正确。审计人员在对土地增值税审计时，应通过查核纳税申报表和纳税资料审计土地增值税预交和应交情况，审计是否存在漏交、少交土地增值税情况。

２．　营业税及城建税、教育费附加的审计

按照《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，按照营业额和固定的税率计算应纳税额，审计人员在对其进行审计时，应重点审计房地产开发企业采用预收款方式销售房地产时是否按收到预收款的当天计算交纳营业税及城建税和教育费附加，是否存在漏交和少交的情况。作者：济南市房地产开发总公司责编：丽莉

收入应当在以下条件均能满足时予以（２）审计企业对计算土地增值额时的

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