房地产开发企业会计制度\投资性房地产涉及到的会计科目及帐务处理
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会计科目一览表
序号 科目编号一级会计科目名称明细帐的设置
一、资产类
11001库存现金
21002银行存款按照开户银行和其他金融机构、存款种类等，分别设置“银行存款日记账”
31012其他货币资金设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等明细科目
41101交易性金融资产按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。
51121应收票据 按照开出、承兑商业汇票的单位进行明细核算，并设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料，商业汇票到期结清票款或退票后，应当在备查簿内逐笔注销。
61122应收账款 按照开发项目及债务人进行明细核算
71123预付账款 按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算
81131应收股利 按照被投资单位进行明细核算
91132应收利息 按照借款人或被投资单位进行明细核算
101221其他应收款 按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算
111231坏账准备 按照应收帐款的类别进行明细核算
121321代理业务资产 按照有无风险和委托单位、资产管理类别（如定向、集合和专项资产管理业务）、贷款对象，分别“成本”、“已实现未结算损益”等进行明细核算
131402在途物资 按照开发项目及供应单位进行明细核算
141403原材料 按照开发项目及材料的保管地点(仓库)、材料的类别、品种和规格等进行明细核算
151405开发产品按照开发项目，分别开发产品的种类（商铺、住宅等）进行明细核算
161406发出商品 按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算
171408委托加工物资 按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算
181411周转材料 按照周转材料的种类（如低值易耗品、包装物等），同时还应分别“库存”、“摊销”进行明细核算
191471存货跌价准备 按照存货项目和类别进行明细核算
201501持有至到期投资 按照持有至到期投资的类别和品种，分别“投资成本”、“溢折价”、“应计利息”进行明细核算。
211502持有至到期投资减值准备 按照持有至到期投资类别和品种进行明细核算
221503可供出售金融资产 按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算
231511长期股权投资 按照被投资单位进行明细核算。长期股权投资核算采用权益法的，应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”进行明细核算。
241512长期股权投资减值准备 按照被投资单位进行明细核算
251521投资性房地产 按照投资性房地产类别和项目进行明细核算，采取公允价值计量的，还应分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
261531长期应收款 按照承租人或购货单位（接受劳务单位）等进行明细核算
271532未实现融资收益 按照未实现融资收益项目进行明细核算
281601固定资产 按照固定资产类别或项目进行明细核算
291602累计折旧 按照固定资产类别或项目进行明细核算
301603固定资产减值准备 按照固定资产类别或项目进行明细核算
311604在建工程 核算企业开发的自有工程，按照“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。在建工程发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算。
321606固定资产清理 按照被清理的固定资产项目进行明细核算
331701无形资产 按照无形资产项目进行明细核算
341702累计摊销 按照无形资产项目进行明细核算
351703无形资产减值准备 按照无形资产项目进行明细核算
361711商誉 商誉发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算，也可以单独设置“商誉减值准备”科目进行核算。
371801长期待摊费用 按费用项目进行明细核算
381811递延所得税资产 按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算，根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算。
391901待处理财产损溢 按盘盈、盘亏的资产种类和项目进行明细核算
二、负债类
402001短期借款 按照借款种类和贷款人进行明细核算
412101交易性金融负债 按照交易性金融负债类别，分别“本金”、“公允价值变动”进行明细核算。
422201应付票据 按照债权人进行明细核算，同时应当设置“应付票据备查簿”，详细登记每一商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面余额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。应付票据到期结清时，应当在备查簿内逐笔注销。
432202应付账款 按照开发项目，分别不同的债权人（如供应单位、施工单位等）进行明细核算
442203预收账款 按照开发项目，按购房单位或个人进行明细核算
452211应付职工薪酬 按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进行明细核算。
462221应交税费 "按照应交税费的税种进行明细核算，如*、消费税、营业税、所得税、资源税、土地*、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代扣代交的个人所得税，也通过本科目核算。企业不需要预计应交数所交纳的税金，如印花税、耕地占用税等，不在本科目核算。
"
472231应付利息 按照存款人或债权人进行明细核算
482232应付股利 按照投资者进行明细核算
492241其他应付款 按照开发项目，分别其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算
502314代理业务负债 按照有无风险和委托单位、资产管理类别（如定向、集合和专项资产管理业务）等进行明细核算
512801预计负债 按照预计负债项目进行明细核算，如对外提供担保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务以及固定资产和矿区权益弃置义务等。
522401递延收益 按照*补助的种类进行明细核算
532501长期借款 按照贷款单位和贷款种类，分别“本金”、“溢折价”、“交易费用”等进行明细核算。
542502应付债券 按照“面值”、“溢折价”、“应计利息”、“交易费用”进行明细核算。企业发行的可转换公司债券，应在本科目设置“可转换公司债券”明细科目进行核算。
552701长期应付款 按照长期应付款的种类和债权人进行明细核算
562702未确认融资费用 按照未确认融资费用项目进行明细核算
572711专项应付款 按照拨入资本性投资项目的种类进行明细核算
582901递延所得税负债 按照应纳税暂时性差异项目进行明细核算
三、共同类
593101衍生工具 按照衍生金融工具类别，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算
603201套期工具 按照套期工具类别进行明细核算
613202被套期项目 按照套期项目类别进行明细核算
四、所有者权益类
624001实收资本 按照投资者进行明细核算
634002资本公积 分别“资本溢价”或“股本溢价”、“其他资本公积”进行明细核算
4101盈余公积 分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。企业（外商投资）还应分别“储备基金”、“企业发展基金”进行明细核算。
654103本年利润
6104利润分配 分别“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补亏”和“未分配利润”等进行明细核算。企业（外商投资）还应分别“提取储备基金”、“提取企业发展基金”、“提取职工奖励及福利基金”进行明细核算。企业（中外合作经营）在合作期间归还投资者的投资，应在本科
674201库存股
五、成本类
685001开发成本按照开发项目，分别成本项目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）进行明细核算
695101开发间接费用按照开发项目，分别费用项目（职工薪酬、折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、其他费用）进行明细核算
705201劳务成本 按照提供劳务种类进行明细核算
715301研发支出 按照研究开发项目，分别“费用化支出”与“资本化支出”进行明细核算
六、损益类
726001主营业务收入 按照主营业务的种类进行明细核算
736051其他业务收入 按照其他业务收入种类进行明细核算，如出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料等实现的收入
746101公允价值变动损益 按照交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等进行明细核算
756111投资收益 按照投资项目进行明细核算
766301营业外收入 按照处置非流动资产利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、罚没利得、*补助利得、确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项等进行明细核算
7701主营业务成本 主营业务的种类进行明细核算
7802其他业务成本按照其他业务成本种类进行明细核算，如销售材料的成本、出租固定资产的累计折旧、出租无形资产的累计摊销、出租包装物的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资房地产的累计折旧或累计摊销等
7903营业税金及附加 营业税、土地*、城建税、教育费附加等
806601销售费用 按照开发项目，分别费用项目进行明细核算，如保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。
816602管理费用 按照费用项目进行明细核算，如企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等
826603财务费用 按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣
836701资产减值损失 按照资产减值损失的13个项目进行明细核算，如坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备、持有至到期投资减值准备、固定资产减值准备、在建工程——减值准备、工程物资——减值准备、生产性生物资产——减值准备、无形资产减值准备、商誉——减值准备、贷款损失准备、抵债资产——跌价准备、损余物资——跌价准备。
846711营业外支出 按照营业外支出项目进行明细核算，如处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出、非常损失
856801所得税费用 按照“当期所得税费用”、“递延所得税费用”进行明细核算
866901以前年度损益调整
会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵盖了各类企业的交易或事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可以不设置相关的会计科目。对于明细科目，企业可比照本附录的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合本企业的实际情况自行确定会计科目编号。
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房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税*外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有*相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地*等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地*、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%
（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%
教育费附加=营业税额×3%
（3）土地*：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地*按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地*，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。
（3）企业所得税： 企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发 （2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴
每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地*—期间费用）×22%
备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期*，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。
四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。
每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损
五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地*清算。
（一）、土地*的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。
（二）、应纳税额的计算
1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
备注：实行四级累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%
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房地产开发企业会计制度
