如何销售商铺
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发布时间：2022-04-22 04:13
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时间：2023-10-01 21:24
随着居民积蓄的增多和投资意识的增强，越来越多的人关注起商铺来，一铺养三代，真实地反映了商铺在市民心目中的地位。如何投资商铺？投资商铺要考虑哪些问题？相关商业地产投资所需了解和探索的东西实在太多了.
在这里，根据专业房地产代理公司的实际运盘经验，送您六大商铺投资的“黄金”法门，使你在投资商铺时游刃有余。
【一】先问投资目的 投资商铺的目标是保值、增值还是获取利息收入，是短期投资还是长期投资都是投资决策的关键。很多商铺投资者总希望在短短的几年内就收回投资。有没有这样的可能呢？ 答案是否定的。商业经营已不属高利润行业，想通过买商铺暴发不太可能。商铺投资的特点就是每年回报比较稳定，但不高，一般在总投资的4％—10％之间。商铺的升值主要通过土地的升值来表现，如果土地价格没有太大变化，商铺价格也不太可能狂涨。因此，投资者要有良好的心态，权当作是留给子孙后代的一份家产吧。
【二】再看投资资金 投资资金是自用资金还是银行贷款，是考虑仅高于利息的资金回报还是租金养房，投资者必须仔细考虑自身的财务状况，同时要合理运用投资的资金，综合考虑商业地产的周期更替、税款，实现投资效益的最大化。不少商铺的投资者往往有一种心理：买商铺，譬如存银行，人民币可能要贬值，但商铺总是会越来越值钱的。不少投资者在投资商铺时往往把租金与银行利息相比，甚至计划好以房租来还银行按揭款，自感得来的租金用来还贷还略有盈余，商铺的投资回报率较为丰厚。但往往没有考虑租赁市场上，尽管房屋租金很高，但租赁换手频频，投资者必须不断地找租客，有一个租赁空缺时间，还需付给中介公司佣金，追加成本，结果往往是回报率下降。
【三】关键是投资地段 房地产业有句行话，叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。与住宅不同，商业地产所处的区位至关重要。大到一条街的区位，小到朝南朝北、街头还是街尾，大有讲究。影响商业地产的区位因素有：人口数量、人流量、同类商业的行业氛围，如服装、餐饮、百货、饰品等各类商品都有其传统区块。一般而言，买商铺首先要看清地段的商业布局。商业物业一般要甄别商业圈，每个商圈都有自己的市场功能定位，投资者必须考虑投资的物业是否能融入到整个商圈内，商圈的发展前景又如何？有人戏称选商铺要跟着“麦当劳”、“肯德基”走，因为这些百年老店选店面的经验十分丰富，同时为选址所做的市场调查、人流监测、周边行业影响等分析不是一两个月就能决定的事。
【四】比较投资价格 商铺的投资价格关键要看该商铺的租金水平及租赁情况，一般而言房价在年租金的10－20倍还是可以接受的，但要注意商业物业所处区位的经营状态、店多拢市的开发周期、地产本身的性价比以及总价等多方面因素。同样地段的住宅价格可能相差无几，但其商铺价值是不同的。就像一碗同样的大排面，在江宁卖4元还嫌贵，新街口可能卖8元还觉得便宜。因此，商铺的投资价格并不仅仅要看单价、总价，还要注意从地段、周边环境、商业用途等多方面进行比较、考虑。同时，投资商铺应更多地从升值的角度去考虑。如果20000元/平方米可以升值5000元和10000元/平方米可以升值1000元相比，宁可选择前者。另外商铺重要的是有人气，未来最有人气的地方才最有价值。
【五】甄别投资形态 要选择适当的投资物业形态。每种物业形态的投资价值都是不一样的，对投资者本身的适合性也会因人而异。一方面要了解物业本身的安全性、合法性，产权期限是40年还是50年，产权是否明晰，是否有隐藏的交易风险。另一方面，更要了解商铺的可交易性、可流动性。譬如是购买式商铺、店中店式还是委托经营式商铺等等，投资形态在一定程度上决定商铺的最终价值。式商铺如个股行情，易于转租、转让；店中店式犹如专业市场，关键要看大盘行情；委托式经营得到固定回报，关键还是要看经营效益，收益只是短期内固定，但风险还是要自己承担，经营公司可没有什么抵押给你做担保。 业内人士认为，商业街的商铺还是比较值得投资的。一个真正的商业街一般只有50％的商铺，另外的则是咖啡馆、酒吧、艺术画廊这类的休闲配套。同时，最稳妥的商铺投资当属社区便利店。因为它的消费群体比较固定，较为安全。
【六】抓住投资时机 就像炒股一样，很多投资商铺的人生怕进入的时机不对。那么，现在，还可不可以买南京的商铺呢？ 业内人士认为，就南京目前的商业状况看，投资商铺还是有发展余地的。发达国家人均商业面积为1．2平方米，上海将近1平方米，而南京只有0．7平方米，并不是很高。时机随时都存在又随时会消失，关键还是要看投资的商铺品质。其实商铺的投资，与城市规划发展、经营品种、区域行业紧密相关，关注城市规划发展动态、区块行情变动信息，对投资商铺大有裨益。 投资商铺成功与否，不单只看投资回报率的高与低，租金的稳定性也相当重要。对投资者个人而言，房产毕竟是大宗消费，投资前务必仔细判断研究投资物业的价值和前景，看清房地产投资风险，诸如出租前的装修费用、出租经营房屋要交纳的各项课税品种及所得税、物业管理等费用都应考虑进去。更重要的是，任何租赁项目都不会达到全年满租期，满打满算肯定不切实际，应三思而后行。 当然，尽管存在上述风险，但作为投资性项目而言，商铺毕竟是看得见摸得着的，而且不像投资证券那样充满风险。投资商铺，既要追求回报，但也适当存在风险，因此良好的投资心理是至关重要的。量力而行，慎重分析市场，同时对投资回报率有一个正确的预期，投资商铺仍会有一个良好的回报。
