求可行性研究报告范文
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发布时间：2022-04-22 05:57
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时间：2023-11-24 15:38
XX房地产项目可行性研究报告
公司名称：* * 房地产公司
编制人员：* * *
完成日期：2004-7-21
目录
调查人员声明4
第一部分：项目总论5
1.1项目背景5
1.2项目概况5
1.2.1项目名称5
1.2.2项目建设单位概况5
1.2.3项目地块位置及周边现状5
1.2.4项目规划控制要点7
1.2.5项目发展概况7
1.3可行性研究报告编制依据7
1.4可行性研究结论及建议8
第二部分：市场研究8
2.1宏观环境分析8
2.2全国房地产行业发展分析8
2.3本市房地产市场分析8
2.3.1本市房地产市场现状8
2.3.2本市房地产市场发展趋势9
2.4板块市场分析9
2.4.1区域住宅市场成长状况9
2.4.2区域内供应产品特征10
2.4.3区域市场目标客层研究10
2.5项目拟定位方案10
2.5.1可类比项目市场调查10
2.5.2项目SWOT分析11
2.5.3项目定位方案11
第三部分：项目开发方案11
3.1项目地块特性与价值分析11
3.2规划设计分析12
3.3产品设计建议13
3.4项目实施进度15
3.5营销方案16
3.6机构设置16
3.7合作方式及条件17
第四部分：投资估算与融资方案17
4.1投资估算17
4.1.1投资估算相关说明17
4.1.2分项成本估算17
4.1.3总成本估算20
4.1.4单位成本20
4.1.5销售收入估算20
4.1.6税务分析20
4.1.7项目资金预测21
4.1.8现金流量表21
4.1.9自有资金的核算21
4.2融资方案22
4.2.1项目融资主体22
4.2.2项目资金来源22
4.2.3融资方案分析22
4.2.4投资使用计划22
4.2.5借款偿还计划22
第五部分：财务评价23
5.1财务评价基础数据与参数选取23
5.2财务评价（方案1）23
5.2.1财务盈利能力分析23
5.2.2静态获利分析24
5.2.3动态获利分析24
5.2.4偿债能力分析24
5.2.5综合指标表24
5.3财务评价（方案2）25
5.4财务评价结论25
第六部分：不确定性分析25
6.1盈亏平衡分析25
6.2敏感性分析26
6.2.1变动因素一成本变动26
6.2.2变动因素二售价变动26
6.2.3变动因素一容积率变动26
6.3风险分析27
6.3.1风险因素的识别和评估27
6.3.2风险防范对策27
第七部分：综合评价27
7.1社会评价（定性）27
7.2环境评价（影响及对策）27
7.3公司资源匹配分析27
第八部分：研究结论与建议27
8.1结论27
8.2建议27
第九部分：附录28
9.1附件：28
9.2附表：28
9.3附图：29
调查人员声明
我们郑重声明：
1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、 形成意见和结论。
4、 撰写本可行性研究报告。
5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。
6、 （其他需要声明的事项）
参加调查人员签名：
公司领导签字：
注：形成一致意见后，附后存档。
第一部分：项目总论
1.1项目背景
这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
1.1.1项目所在区域发展情况
城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域*、经济及产业环境。
1.1.2项目发起人及发起缘由
项目渊源，特殊的*或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、*重点工程等。
1.1.3项目投资的必要性
①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
1.2项目概况
1.2.1项目名称
1.2.2项目建设单位概况
1.2.3项目地块位置及周边现状
①地块位置
地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/*的关系）。
②宗地现状
1）四周范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
③项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的社区配套
交通状况
（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
教育：大中小学及教育质量情况。
医院等级和医疗水平
大型购物中心、主要商业和菜市场
文化、体育、娱乐设施
公园
银行
邮局
其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1)治安情况
2)空气状况
3)噪声情况
4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6)周边景观
7)风水情况
8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9)其他
⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1)道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
1.2.4项目规划控制要点
规划控制要点
①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
③综合容积率、住宅容积率
④建筑密度
⑤控高
⑥绿化率
⑦其他
1.2.5项目发展概况
①已进行的调查研究项目及成果
②项目地块初勘及初测工作情况
③项目建议书编制、提出及审批过程
④研究工作进展情况
1.3可行性研究报告编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
国家和拟建地区的*、法令和法规。
根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
1.4可行性研究结论及建议
1.4.1市场研究
1.4.2开发方案
1.4.3投资估算与融资方案
1.4.4财务评价
1.4.5不确定性分析
1.4.6综合评价
1.4.7研究结论与建议
1.4.8主要技术经济指标表
第二部分：市场研究
2.1宏观环境分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进*地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如*、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。
2.2全国房地产行业发展分析
2.2.1行业*
2.2.2市场供给与需求
2.2.3行业发展趋势
2.3本市房地产市场分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
2.3.1本市房地产市场现状
整体竞争格局，供求现状
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
2.3.2本市房地产市场发展趋势
①需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。
②供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况
（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）
2.4板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
①区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
2.4.2区域内供应产品特征
①各档次产品供应状况
②各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价
开发规模
产品形式
平均销售率
平均容积率
物业在区域内分布特征
③区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
⑤分析：本案在区域市场内的机会点
⑥结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
2.4.3区域市场目标客层研究
①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
2.5项目拟定位方案
2.5.1可类比项目市场调查
序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细）
1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；
2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念
4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质
5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度
6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；
7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；
8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高
9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10 销售手法 100 5% 110
11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重
12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值
13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。
备注：
1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。
2）使我们的价格制定更客观合理。
3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。
2.5.2项目SWOT分析
2.5.3项目定位方案
①市场定位
②目标市场定位
③项目产品定位
主要功能/建筑规模/主要技术经济指标
④价格定位：
项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡） 备注
写字间
配套功能
停车场
住宅销售
第三部分：项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.1.1地块特征分析
3.1.2土地价值分析
1）估价方法和计算公式
2）估价过程
3）拆迁成本估算
3.1.3土地升值潜力初步评估。
从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、*规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
3.1.4土地法律性质评估
土地所有权、使用权归属/规划的用途
取得土地使用权程序评估
土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
*性风险评估：城市规划*或更改、突发性*等*因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
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时间：2023-11-24 15:38
百度文库里有，呵呵
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时间：2023-11-24 15:39
图书馆管理可行性报告
热心网友
时间：2023-11-24 15:39
哥们，我这里有啊。各种可研报告、商业计划的范文，案例。QQ2505699566
